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全國房貸利率都在上漲！當初選擇浮動利率的你，錯了嗎？

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引用 東邊是黃海 2021-6-2 01:50
記住一點無利不起早，銀行為什么要費這么大勁改浮動，是出于什么原因，什么目的改的，弄清楚了就知道對錯了[摳鼻]
引用 公路美學 2021-6-2 01:50
平時比較關心房價的朋友可能已經發現，最近樓市的熱點，幾乎都和房貸利率有關——全國多個城市的房貸已經出現普遍“漲價”。
根據融360統計的全國重點42城市的房貸利率數據，5月份全國首套房貸平均利率為5.33%，二套房平均利率為5.61%，均環比上漲了2BP。
事實上進入2021年以來，國內的房貸執行利率已經連續四個月上漲了。而在2020年12月份的時候，全國首套房房貸平均利率還僅為5.23%，二套房房貸平均利率僅為5.54%。
舉幾個漲的比較兇的例子：
比如最先行動的深圳建行，上調后首套房貸款利率變成LPR+45BP（相當于5.10%），二套房貸變成LPR+95BP（相當于5.60%），相比之前分別上調15BP和35BP。
而在建行加息后，當地的工、農、中、交四大行也紛紛上調了房貸利率。
另外寧波的四大國有銀行也同步上調，首套房按揭利率從5.35%上調至5.45%，二套房按揭利率從5.6%上調至5.7%。還有杭州的四大行，首套房利率從5.2%上調至5.4%，二套房從5.38%上調至5.5%……
這也說明部分地區的房地產市場有些過熱了，該降降溫了。
那么問題來了，既然全國的房貸利率都在上調，那么當初選擇浮動利率的人不是虧慘了嗎？下面我們就這方面來聊一聊。
首先我們來看這次全國房貸利率上調的方式，上調的全是在LPR的基礎上銀行上浮的百分比，也就是后面BP的部分，針對的也是即將買房的人。
而對于已經在還房貸的，我們當前執行房貸利率的計算公式為：房貸執行利率=LPR+基點。這其中基點在合同期內是不變的，固定還是浮動的區別就在于：
固定利率，那么LPR就是你買房簽訂房貸合同時最近一期LPR的數值，無論以后的LPR如何變化都與你無關。
浮動利率，那么LPR就是在一定周期中（通常為一年）要按照最新的LPR重新計算的。
現在我們放入當下具體的情況中來對比。
大部分人在參與“利率換錨”時參照的都是2019年12月份的LPR，也就是4.8%。我們可以簡單理解為，無論你選擇的是固定利率還是浮動利率，4.8%+基點就是你房貸利率的初始值。
而一年后，也就是2020年12月份的LPR為4.65%，足足下降了0.15個百分點。如果你選擇的是浮動利率，那么至少2021年一整年，你都可以享受少還月供的優勢；而選擇固定利率的LPR則仍然固定在4.8%。
至于明年會如何，就要看2021年12月份的LPR，只要不比4.8%高，那么你選擇浮動利率就還是比固定利率劃算。
值得注意的是，從2020年4月以來，LPR已經連續14個月維持在4.65%了，至于未來LPR會怎么走，知本證期通的判斷是總體趨勢是下降的。
原因很簡單，因為我們國家的經濟增速在放緩，過去十年GDP增速從兩位數變成了個位數，跌到了6%的水平，幾乎是腰斬。
而經濟增速放緩，就意味著資本的回報會降低，進而導致資金的借貸成本降低。所以從長期看，LPR下降是必然的趨勢。
引用 123456881 2021-6-2 01:50
坐標上海，沒有漲
引用 麥子971 2021-6-2 01:49
利率上漲是固定利息好不，跟浮動利息沒有關系
引用 123456868 2021-6-2 01:48
肯定選擇固定利率，最終解釋權在銀行，銀行能不賺錢嗎，而且過十年后錢又不值錢，還是固定利率省心。
引用 gnmpmnuy35327 2021-6-2 01:48
2套房貸選的都是固定利率。普通人誰能沾銀行的便宜？為啥后來買房的只能選lpr，就很能說明問題了。突然想起一個老段子，一個人atm取錢取了1萬atm吐了2萬.多的1萬放到atm機上。銀行說丟的1萬是你的！你的1萬是銀行的！
引用 井底燕雀儻 2021-6-2 01:47
選擇浮動利率是不是錯了呢？至少短期內來看，并沒有錯，反而很多人已經享受到了貸款市場報價利率（LPR）下行帶來的優惠；但如果從長期來看，未來LPR尤其是與房貸利率掛鉤的5年期以上LPR確有單獨上調的可能，那么選擇浮動利率者必將受此影響而需多支出利息。
2021年以來，雖然多地房貸利率已經在逐步上行，但眾所周知的是LPR并未動，5月20日，中國人民銀行公布了最新一期LPR，其中5年期以上LPR持平于4.65%，自2020年4月以來，5年期以上LPR已經連續13個月保持不變了。
這正是我一開始說的享受浮動利率的優惠所在，因為相對于2019年12月份發布的5年期LPR利率4.80%比較而言，確實是下降了15個基點。
但從今年以來，尤其是近期部分房地產市場持續升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二三線城市擴散來看，為遏制持續升溫的樓市勢頭，相關金融監管政策很可能會進一步收緊，因此，未來不排除5年期以上LPR單獨小幅上調的可能。
除了5年期以上LPR單獨上調的可能性加大以外，在堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位之下，不少地方已經出現了放款周期拉長的現象。
根據融360大數據研究院的最新數據顯示，在該院5月份監測期監測的42個城市中，21城市的房貸利率平均水平環比上漲，其中3個城市的漲幅在10BP以上。
綜合來看，5月份（4月20日-5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，環比上漲2BP；二套房貸款平均利率為5.61%，環比上漲2BP。但這里的漲幅是指“LPR+加點”形成的浮動房貸利率中的加點數值有所提高，暫時并不會影響到存量房貸利率。預計未來一旦5年期以上LPR單獨上調的話，那么所有選擇浮動利率的已購房者都要面臨著較大的上行壓力（利息支出增加）。
引用 123457080 2021-6-2 01:46
浮動利率沒變，中間還跌了一次好不！現在利率上漲是加點多了�；鶞世屎罄m大概率下行
引用 李煥發 2021-6-2 01:46
LPR沒有變好不好，你說的上漲跟之前的選擇沒有關系
引用 粘瓜萊 2021-6-2 01:46
我也真是服了，到底懂不懂LPR利率是怎么回事？甚至說你到底懂不懂房貸利率？LPR 什么時候漲了？今年來說，LPR還降了好不好？
至于你是不是揣著明白裝糊涂提這個問題，我還是將就著回答一下吧！今年所謂的房貸利率上漲，應該說是新批房貸的折扣上漲了，LPR還是一樣，但是以前可以給你批95、90、85等等折扣，而今年一般是上浮，僅此而已。跟以前已經批了的貸款無關。
另外，在出現LPR利率之前，本身你的基準利率也不是固定的，原則上是每年都會調整，但是近幾年沒有調整罷了，或者你可以理解為已經調整了，還是維持原樣。要知道，你以前的貸款是以基準利率為標準，執行各種折扣，現在是以LPR利率執行各種折扣。所以，如果說為了割韭菜而推行的LPR 利率，那你想多了，沒有什么必要，因為原來的基準利率本身也就是浮動的，不耽誤割韭菜！
其實，對新用戶來說，不用糾結，因為沒得選擇，現在都是執行LPR利率。而老用戶，就看你自己的眼光了，你覺得利息還會降，你就選LPR，你覺得現在的利息你挺滿意，你就選固定，見仁見智吧。不管怎么選，都是自己買單，無所謂后悔…
可以這么說：房貸利率，從來就是浮動的，只是一段時間沒有浮動而已。所謂選擇LPR還是固定利率，只是在轉化期間給老客戶的一個選擇而已，過了這個村就沒有這個店了。
對于LPR 利率，咱也不是啥經濟學家，咱作為一個房奴的理解就是：國家對各種企業貸款想降準，以刺激經濟復蘇。同時又不想房貸這一塊也跟著降準，以免刺激樓市，所以推出了這么個LPR。
以上
我是妖刀，刀走偏鋒的妖刀！
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